原标题：解放路商圈，萧条的让人心疼
老西安都知道，一条解放路，半部商业史。五路口、民乐园等等，都是老西安的专有名词。但目前的共识是，城市化进程的不断推进，西安城市发展已形成了多中心化的模式，随着外围越来越多的商圈形成，可以预见，解放路商圈会越来越难。
因火车站而生标志商圈
解放路南起东大街，北至西安火车站南广场，长1833米，1928年始建起后多次易名，最终因西安解放而得名“解放路”。
1935年，陇海铁路通车西安， 并将尚仁路延伸北接火车站广场，这条路的商业基因开始被激活。
1952年，西安对解放路进行拓宽改造，解放路成为西安市第一条混凝土高级路面。随之，解放百货大楼、民生百货大楼等闻名全国的商业企业在此扎根发展，各类专营商业一条街破土而出，尚德路成为销售摩托车配件一条街，西七路形成烟草一条街，东六路形成西北有名的书刊批发一条街……解放路商圈便成为成为西安的“名片”，其商业地位如日中天。
作为一个“因火车站而生的”的城中商圈，解放路带给西安人的，是改革开放后对于繁荣的初次定义。
比如，那个永远人山人海的民生百货，其销售量在西北地区都是雄视傲居，也是第一个有奖销售的商业体，仅1990年销售额突破1亿元，直到94年，每年销售额都上涨1亿，同年，西安民生在深交所上市。鉴于当时商圈的稀缺性，加之商业布局是合理的，商业链条骨架也搭好，解放路成为西安商业的重要聚集地也就理所应当。
2008年12月，解放路开始整体改造，历时3年，于2011年改造完毕， 同年启用的，还有西安北站。
如今，新城激昂奋进，老城徘徊流连，“人流担当”西安站也早已让位给了西安北，西安站平日单日发送旅客数量甚至还不到西安北的四分之一。
风云变幻，沧桑巨变。可以说，这一次次变迁，不仅仅是城区功能的重新洗牌，更是各大商圈一定程度上的“新陈代谢”。
标杆商业 “滑铁卢”
按照计划，此后商圈是完全可以重回巅峰的。
彼时，民乐园万达广场、大商新玛特建成开业，再加上之前的民生百货，有商业观察员分析，附带的步行商业街的租金都要超过每平米300元。
要知道民乐园万达广场开业时，直接创造了西安商业地产建设速度的冠军。其“天梯”手扶电梯，高20.7米，是西北首例跃层直达的建筑模式，再加上也是西安站最近的商业综合体，交通、人流双“占据”。悦荟也是如此，2014年拿地的时，每亩地为2466.76万元，成为西安单价地王。
但过去3~5年，是西安城市的快速扩张时期，这决定了城市发展的重点是版图的延伸，也造就了诸多新型区域商圈的崛起机遇。
2018年对于西安商业地产市场而言，绝对是一个巨大的分水岭，商业地产在这一年如雨后春笋般勃发，大悦城、大融城、MOMOPARK、西安SKP、华阳城、高新大都荟、大华1935......大体量购物中心下饺子般亮相，给消费者的购物习惯和生活方式带来巨大影响。
从现象结果看，西安城市原始商业物理界面彻底打破，形成以钟楼南门为引导，小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞为骨干，甚至包括三桥、龙首、红庙坡、纺织城、锦业路、太华路等多个区域商圈为支撑的商圈发展布局结构。
直至2021年初，西安大大小小购物中心达到了100多个，而解放路商圈仅剩下5个，营业额都极其不乐观。
如今，即使是周末中午前往解放路商圈，也没有什么客群。整个商圈的重点商业体，只有大约一半的商铺开门营业，稍微离主动线远一些的区域，就有大量的空铺和不开张的商铺。
西安部分商业体名单
而且从布局上看也是毫无章法，就算是开门营业的商家，服务业也因为顾客稀少而显得无精打采。即使是餐饮，除了一两家网红店人多些，其余都门可罗雀，有些地方甚至能打半场篮球。
解放路的核心地段尚且如此，别的地段更是不用多说。
多中心化的必然结果
相比于其他城市，西安的商业气氛浓郁，“出成绩”难度并不大。
纵观西安各商业商圈成功历程，都离不开开放程度高、眼光超前、品牌稀缺、交通方便这几大因素，再加上消费者的从众心理，一个名声凸显、人声鼎沸的消费场所就会诞生。
解放路的问题，恰恰就是与上述几大因素南辕北辙。
比如城市外圈层的虹吸效应，无论怎么翻新，还是赶不上外圈层新建项目的“白纸好作画”。小寨、高新、经开、沣东、曲江、三桥、浐灞......几乎每一个开发区都有不止一个商业体，都有自己的商圈。
西安商圈分布 制图©悦西安
再比如规划，解放路整体“不顺溜”，作为西安最大断头路之一，北侧动线即被火车站封死。啥都往里装，相同业态重复，但稀缺品牌几乎没有，缺乏持续吸引客流的“爆品”。
而且，西安目前在明城墙以内不再新增居住用地，并规定“占地规模小于7000平方米的住宅用地只拆不建”，并且严格限制容积率，没有一定体量的常住消费人群作托底，注定了解放路是无法承载市中心商圈全部职能。
另外，解放路商圈早期的大量散售项目，部分商户的“一把搂买卖”彻底违背了商业诚信原则，消费环境也使解放路的美誉度大打折扣。
不是我不明白，而是西安变化太快，其实，梳理前述成因，也都是西安城市化多中心演变的必然结果。
城市随着时间迁移，不断给多个外圈层区域、板块的经济带来投资刺激，人口、商业、产业、功能全部多中心化，西安的商业中心、产业中心不再是这了，那么，不复当年是板上钉钉的。
而且，商业是所有业态中市场嗅觉最灵敏的，消费风向只要稍一变化，商业综合体就会立即做出调整，这样的变化，就不仅仅是解放路商圈这一处了。
城市发展是一个各种优势要素叠加的过程，解放路的区位优势，包括文化创意资源、历史沉淀资源，也是一些商圈不具备的。西安火车站改造于2023年完毕，届时火车站也将“重回宝座”，解放路商圈作为必经的交通要道，因目前窘境就大肆唱衰也是不必。
对于解放路商圈来说，关键在于能否利用区位优势来充分整合现有的商圈资源，把有限的存量空间范围内，通过优化城市结构，来实现增量扩容。
解放路商圈的浮沉，证明了西安这座城的经济发展，人们可以有更多样的生活选择。同时，也是城墙内保护与发展之间的选择，如果能够抓住西安火车站改造这一有利因素，把现有资源得到进一步的兑现，相信定会不负时光，成就自己的光辉岁月。
法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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