房屋租赁合同，约定入场费（进场费），合法吗？

原标题：房屋租赁合同，约定入场费（进场费），合法吗？

法律知识要点：房屋租赁合同中入场费（进场费）的法律性质，由于目前的法律法规和司法解释没有相关规定，在司法实践中争议较大。要确定入场费（进场费）的法律性质，首先要结合承租人所交纳入场费（进场费）的性质及其用途分析。

在实务中，如果承租人为与出租人订立租赁合同而支付给出租人一定数额的入场费（进场费），应视为承租人就租赁合同全部履行期限到来之前，提前一次性向出租人预付的租金，因为这种房屋租赁关系的建立，承租人以交纳入场费（进场费）来获取租赁期限内对租赁标的使用的对价，所以承租人所交纳对应期限内的入场费（进场费）应视为租金。

如果承租人为与出租人建立租赁关系而交纳的入场费，双方在租赁合同中未明确约定入场费的构成及用途，收取入场费作为现实商业活动中的一种经营模式，无法律及行政法规的效力性禁止性规定的，一般会被看作是商业惯例。

但是入场费（进场费）无论是哪一种，最大的争议还是出租人与承租人一旦发生纠纷，这部分费用到底要不要退还？该如何退还？笔者根据以往代理类似案件的经验认为，如果对于入场费（进场费）双方在租赁合同中有明确约定的用途的，按双方的约定处理，如果在合同中没有明确的约定，则司法实务中一般主要有以下三种处理方式：

一、双方签订的租赁合同无效或被撤销的。如果双方签订的租赁合同无效或被撤销的，这种情况下，根据合同法第五十八条的规定，出租人因此取得到入场费（进场费）应当退还给承租人，此种情况在实践中大部分是因为租赁物系违章建筑导致的。

二、双方签订的租赁合同有效，但合同已经履行完毕的。此种情况下，房屋租赁合同中的约定的入场费（进场费）作为一种商业惯例，在租赁合同已经履行完毕的情况下，如果承租人此时请求返还的，一般法院难以判决支持的。

三、双方签订的租赁合同有效，但一方违约造成合同解除的。此时将根据双方签订的租赁合同约定，结合租赁合同的履行程度，守约方可以享受入场费（进场费）全部或部分的权益。

不过，上述的分析意见是笔者根据各地法院的司法判例总结得出的，由于并无明确的法律依据，加上各地司法惯例不同，所以当事人有类似的案件的，一定要了解当地法院对此类案件的裁判习惯。为了更好的理解，笔者分享下面三个关于涉及入场费的相关判例。

实务判例一：双方签订的租赁合同无效或被撤销，因此承租人支付的入场费（进场费）应予退还。

案情简介

2013年8月30日，陈某明（乙方）与实业公司（甲方）签订《租赁合同》约定:甲方出租给乙方的门面位于某地的F128号商铺（以下简称涉案商铺），租赁面积共18平方米；租赁期限自2013年9月1日起至2017年8月31日止，租赁期定为四年；并约定了租金标准及违约责任等等。谢某国作为甲方代表在该合同甲方处签名。同日，陈某明按谢某国、实业公司要求向谢某国的个人账户汇款227640元。上述合同对该款未作约定。谢某国、实业公司依约将涉案商铺交付陈某明使用。

2015年7月20日，法院受理实业公司诉陈某明租赁合同纠纷一案，实业公司起诉要求陈某明支付拖欠的涉案商铺租金等。经原审法院主持调解，双方达成调解协议，原审法院于2015年9月10日作出具民事调解书，调解协议如下:陈某明于2015年9月10日向实业公司支付租金27960元并将涉案商铺交还给实业公司，受理费885.5元由实业公司负担。上述民事调解书已于2015年9月10日发生法律效力并于当日履行完毕。

陈某明确认谢某国是实业公司的工作人员、谢某国已将入场费227640元转交实业公司。实业公司确认涉案商铺无办理建设工程规划报建手续。陈某明、谢某国、实业公司确认陈某明已交的227640元构成如下:其中诉争的22万元为陈某明承租涉案商铺的入场费，7560元为2014年11、12月及2015年1月的租金，80元为保证金。

陈某明认为合同无效，谢某国、实业公司应退回入场费，向原审法院申请撤回要求谢某国、实业公司返还3个月租金7560元、保证金80元的部分诉讼请求，坚持要求谢某国、实业公司退还22万元入场费及该款利息。谢某国、实业公司坚持认为合同有效，坚持答辩意见。

判决要点

由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 规定，陈某明与实业公司签订的《租赁合同》无效。实业公司作为出租人未提供合法建筑物给陈某明，陈某明作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故陈某明、实业公司对合同无效均有过错。

关于入场费22万元是否退还及利息是否计算的问题，诉争22万元入场费是陈某明因签订《租赁合同》承租涉案商铺所支付的费用，而《租赁合同》对此款无作约定，且无证据证明双方对该款的用途、合同终止后是否退还等有明确约定。

提供合法且符合合同约定使用的商铺是出租方的义务，现无证据证明双方已明确约定所收取的入场费是用于皮具城的装修。因22万元金额较大，远高于合同约定的租赁期租金总额，在合同无效且双方无明确约定合同终止后入场费不退的情况下，如果入场费全额不退有违公平合理原则。

故实业公司认为双方之间的租赁关系已调解终结，陈某明无权要求返还入场费的抗辩理由不成立。但陈某明为承租涉案商铺而支付入场费是其当时的真实意思表示，双方并无约定合同终止后作退款处理，且陈某明对合同无效亦有过错，故陈某明主张入场费22万元应全额退还的意见理据不足。根据本案实际情况，按照公平合理原则，原审法院认为入场费应按剩余租期占合同约定租赁期的比例作部分返还处理。

考虑到陈某明对合同无效有过错，故按公平合理原则，实业公司应支付的利息应以108720元为本金，从起诉之日起，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。对陈某明主张的超出部分的款项及利息，均不予支持，依法予以驳回。因合同无效，故陈某明的诉讼请求未超过诉讼时效。

涉案《租赁合同》出租方是实业公司，谢某国是作为签约代表签订合同及收款，实业公司已确认收到该款，故谢某国收款行为属于代理公司收款行为，由此产生的法律后果应由实业公司承担。陈某明要求谢某国承担本案连带责任于法无据，不予支持，依法予以驳回。

判决结果

综上，法院判决:实业公司向陈某明返还入场费108720元并支付利息（以108720为本金，从2016年1月29日起，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）。

实务判例二：双方签订的租赁合同有效，但租赁合同已经履行完毕，承租人已经支付的入场费（进场费），出租人不予退还。

案情简介

原告为了入驻即将开业的海河时代广场，向海河投资公司交纳了5000元的入场费，海河投资公司为其出具收据，载明:“入账日期2009年11月22日交款单位赵小敏收款方式现金人民币伍仟元正收款事由入场费”并加盖了海河投资公司的财务专用章。

2010年7月20海河投资公司召开股东会决议，全体股东一致同意注销海河投资公司并成立清算组、办理工商注销手续。同时在运城日报刊登注销公告，通知债权债务人于公告发布之日起45日内向本公司申报债权债务。2010年12月9日某县工商行政管理局决定对海河投资公司准予注销登记。原告与被告时代广场公司签订经营协议书两份，经营区域位于海河时代广场第四层，商品范围为帮登童鞋，经营期限分别为2011年4月1日起至2012年3月31日止；2013年5月1日起至2014年5月1日止。现原告诉至法院要求被告时代广场退还入场费5000元。

判决观点

原告为了入驻即将开业的海河时代广场向海河投资公司交纳5000元入场费，海河投资公司为其出具收据及原告与被告时广代广场公司签订的经营协议书，均未对入场费进行约定，故应按双方真实意思表示及商业惯例以确定入场费的性质。原告交纳入场费后，已入驻海河时代广场进行实际经营，合同已经得以履行。现原告要求三被告退还入场费证据不足，本院对其主张不予支持。

判决结果

据此，法院判决:驳回原告赵小敏的诉讼请求。

实务判例三：双方签订的租赁合同有效，但一方违约造成合同解除的，入场费（进场费）的是否退还，由违约方承担。

案情简介

2013年8月30日，原告万代公司（甲方）与被告佳佳公司（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》约定:甲方同意出租，乙方同意承租位于某的铺位；乙方经营项目名称暂定为“某某”，经营用途为服装、化妆品等及无烟餐饮（仅限于甲方指定位置营业，及餐饮部分营业面积不得超过建筑面积100平方米，具体位置及面积见附件二，以双方最终协商确定的面积为准）。

乙方不得超出上述面积以及经营用途违规经营；每月租金总额为204000元，乙方同意每月向甲方支付装修及电梯、空调等设备的折旧费用100000元；乙方签订正式的租赁合同和本租赁补充协议时，将相当于贰个半月租金数额的租赁保证金510000元、一个月租金204000元、装修设备折旧费用100000元支付给甲方，共计814000元；乙方应于每月5日前缴交当月租金，迟于规定日期则按拖欠租金总额每月5‰缴纳滞纳金（只提供收款收据）。

原告进驻涉诉商铺经营至2014年1月20日，因被告某某公司与万代公司、万中公司就涉诉商铺所在场地存在租赁合同纠纷，涉诉商铺所在场地被关闭，原告无法继续经营使用涉诉商铺。

判决观点

法院审理认为：合同签订后，各方均应按照约定全面履行自己的义务，被告某某公司作为出租人，应依约将产权清晰、位置明确的租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现被告佳佳公司未能尽到合同义务，导致原告不能正常使用租赁物，无法行使合同权利，被告某某公司已构成违约。在租赁合同一方当事人违反合同约定导致合同目的无法实现以及合同实际上无法履行的情况下，该合同应当终止履行。

因此，被告某某公司此前收取原告的铺位押金应予以返还，因原告已实际使用涉诉商铺至2014年1月20日，对于原告已支付的租金，被告某某公司应扣除其已使用期间（自2013年11月1日至2014年1月20日）的租金并予以返还，即24000元-（4800元×2个月＋（4800元／31天×20天）］=11303.23元。

虽然被告某某公司不认可收取了原告入场费，但是原告曾向被告某某公司的法定代表人即被告袁动伟开设的动伟商行支付40000元，其中包括被告某某公司认可的押金9600元、五个月租金24000元，对于剩余6400元的性质，被告某某公司、袁动伟均无法做出合理解释，故本院采信原告关于上述费用为入场费的主张，并认定被告某某公司应返还原告入场费6400元。原告为使用涉诉商铺支付的相关店面装修损失，被告应予以赔偿。

判决结果

综上，法院判：某某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某菊返还铺位押金9600元、租金11303.23元、入场费6400元，并赔偿原告陈某菊装修损失28670元，以上共计55973.23元。

律师点评

在房屋租赁行业当中，缴纳入场费是普遍的行业潜规则，对入场费或进场费，法律上无明确的规定。因此，司法实务当中，对于入场费的退还与否，主要根据双方的合同约定处理，如果无明确约定的，则把入场费视为租金的一部分，将根据租赁合同的效力、违约情况等决定是否退还以及退还的金额大小。但是，各地司法实务有一定差别，当事人应当了解当地的裁判标准。

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