10月20日，由北京大学经济学院、华夏新供给经济学研究院主办的2019年第三季度宏观经济形势分析会在京举行。围绕“创新制度供给，实现居者有其屋”，多位经济学者进行了深入讨论，并发表了主题演讲。
华夏新供给经济学研究院理事长洪崎指出，过去20多年，我国房地产市场取得成绩的同时，也应看到高房价给民众安居、财务负担带来很大压力，各方对当前房地产调控手段和效果满意度不高，表现在五个方面：一是商品房行政性调控长期化，扭曲了政府市场关系；二是保障房供给严重不足，中低收入居民负担沉重；三是长期性制度供给缺位，未能有效引导市场预期；四是金融风险积聚，居民杠杆高企；五是经济下行压力增大，现行制度难以有效激活住房供求。洪崎认为，当前我国发展进入新时代，外部环境发生新变化，住房问题的解决面临新挑战、亟需新思路。
以下是澎湃新闻记者对两位经济学者发言的摘录，以飨读者。
北京大学经济学院院长董志勇：
解决房地产市场问题要考虑十个重要因素中国经济目前还有很多风险：制造业投资和民间投资的进一步下滑，这说明实体经济仍面临很多困难。还需要进一步加大落实中央政策，进一步优化营商环境，增强企业家信息，尤其是促进民营企业发展。为什么国有企业和民营企业有这么大的差异？第一，很多国有企业不怎么给社会创造财富，就赢得了很高的社会地位，但很多民营企业只有靠不断给社会创造财富，才能赢得一点社会地位。第二，很多国有企业一旦出现问题，没有人会主动站出来承担责任，但是我们很多民营企业一旦出现问题，就必须有人要站出来承担责任。
所以，政府要关注是否有权力失范。这个权力失范表现在三个方面：第一，是否过分地扶大压小；第二，是否创造一个公平的环境；第三，对于一些权利是否得到有效的保护，包括财产权、人身权，甚至是名誉权。
中国的房地产市场是和老百姓生活关系最大的一个市场。本来这个市场定位非常清楚，高端市场、中端支持、低端保障，但是目前情况是低端保障不够，中端支持不足，反倒过去调控25%左右的高端商品房，这叫本末倒置。
理性处理房地产市场需要考虑以下10个因素：第一是我们处在一个怎样的经济运行周期里。第二，我们中国的收入分配结构到底怎么影响这个市场。第三，这个市场里到底具有怎样的产业特征，它的消费乘数和投资乘数到底是多大。第四，中国目前的人口因素：人口总量，人口结构，家庭破裂速度和抚养率到底对房地产有怎样的影响。第五，中国老百姓的投资渠道受限，包括中国的资本账户没有开放与它有什么关系。第六，考虑中国老百姓特有的消费习惯。第七，一定要考虑中国的城市化。因为美国的高科技和中国的城市化是影响人类未来一百年的两大因素。第八，考虑中国货币政策。第九，中国特殊的土地政策。最后一个，中国房地产市场是一个政策市，政府到底在里面扮演怎样的角色。
中国民生银行研究院院长黄剑辉
建立租购并举制度，实现社会公共服务均等化面对中美贸易摩擦这样具有相当长期性的外部压力，还有我国自身内在的长期经济下行的压力，我们认为在中国当前情况下，要有效扭转经济下行，构建新型的房地产调控和长效发展机制已经成为当务之急。我们必须要客观的认识房地产行业体量大、辐射能力强的特点，在坚持房住不炒定位同时，把实现居者有其屋作为更重要的一个核心目标。不炒作，居民就有房了吗？未必，必须把居者有其屋作为出发点和落脚点。
德国是以住房租赁制度为特点，新加坡是真正实现居者有其屋的。似乎大家都观察到德国近一两百年来都没有发生由住房导致的经济金融危机，而且也没有德国民众抱怨住房难、住房贵的问题，其中很重要的原因在于德国构建了有效的住房租赁为核心的住房制度。当前中国大陆的住房制度为什么会有住房难、住房贵的问题？很大程度上是因为我们住房制度引入的是“香港模式”，对新加坡这种居者有其屋的模式关注得不是很多，而是只引入了其住房公积金制度。
未来构建长效的房地产调控机制及长效的发展机制，可以从以下几个方面进行。
第一方面，要由多年来价格目标型的调控转为发展性调控。我们国家从1998年以来经过多次调控，调控的目标始终是价格，调的是房价，调的对象不对，不应该把价格，尤其不应该把商品房的价格作为政府调控的目标。所以，未来要由价格目标型调控转向发展型调控。发展型调控的目标是要实现居者有其屋，无论怎么调控，都是要有效地让民众能改善居住条件，这是发展型调控。因为即便把商品房的价格压下来，居民未必就能买得起房子。北京的房价降1/3，降一半，居民就买得起房了吗？还是买不起。
第二方面，现在的调控方向都是从供给和需求出发，都是抑制型的，未来要转向双激活，既要激活供给，也要激活需求，这样才能有好的住房，高质量的住房，满足居民消费需要。如果供给都没有，很难实现居者有其屋。
第三方面，政府目前在住房领域很大程度上表现为越位、错位、缺位，商品房由政府控制价格是越位的，保障房方面又有严重缺位，非常不足，今后应转向“双到位”，政府要做政府该做的事情，让市场做市场该做的事情，企业做企业应该做的事情。由越位、错位、缺位转向双到位，各归其位。同时，要改革土地制度，公积金制度、财税制度，还有法律法规，投融资体制统计制度。
新型房地产调控和长效机制，总思路要从创新制度供给入手，实现政府市场的双到位，商品房、保障房双轨运行，供给需求双激活，重回住房改革的初心。商品房领域要改革商品房的调控机制，保障房方面要强化住房保障体系的建设，恢复和完善这种双轨三类的制度安排，才能实现保障房的事情由政府管，商品房的事情基于市场机制的新格局。以此为基础，培育先租后买的理念，建立租购并举制度，实现社会公共服务的均等化。
